Sau dư chấn động đất vừa qua, tâm lý người dân sống trong những căn hộ cao tầng có phần hoang mang. Tuy vậy, theo lời khẳng định của các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), lượng khách tìm mua chung cư và giá của phân khúc này không có gì thay đổi so với trước.

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, hệ thống đô thị tại Việt Nam ngày càng tăng về số lượng và diện tích. Năm 1999, Việt Nam có 629 đô thị, trong đó có 4 thành phố trực thuộc trung ương, 20 thành phố trực thuộc tỉnh với số dân 14,9 triệu người.

Đến nay, Việt Nam có 752 đô thị (tăng 123 đô thị), trong đó có 5 thành phố trực thuộc trung ương và 40 thành phố thuộc tỉnh (tăng 20 thành phố thuộc tỉnh) với số dân đô thị là 22,3 triệu người (tăng 49,6%). Tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2 - 3,4%.

Đặc biệt, trong 10 năm qua (từ 2000 - 2010) cả nước có hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới các đô thị lớn được triển khai thực hiện, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường. Hiện nay, trong cả nước đang triển khai trên 2.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m² nhà ở.

Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 được Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 445/QĐ-TTg: Năm 2015, dự báo tỷ lệ đô thị cả nước là 38%, năm 2020 là 45%, năm 2025 là 50%.

Bộ Xây dựng cho rằng, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị những năm tới và đến năm 2020 là rất lớn do Việt Nam đang đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhu cầu về nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và cơ học cùng với sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình (tăng số hộ độc thân kéo thao số nhân khẩu hộ gia đình giảm).

Ngoài ra, nhu cầu nhà ở gia tăng còn do nhu cầu nâng cao chất lượng, tăng diện tích sử dụng nhà ở (tăng diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người) và cải tạo lại nhà ở đã hư hỏng, xuống cấp của các hộ gia đình.

Thêm vào đó, việc mở rộng thêm đường giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội cần quỹ nhà ở cho di dời giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng tạo áp lực tăng thêm nhà ở.

Có lẽ vì những lý do trên mà nhà chung cư cao tầng vẫn luôn là BĐS “hot” mặc dù tiềm ẩn nhiều nguy cơ như cháy nổ, sập khi động đất,… bên cạnh đó là việc quản lý  khu chung cư cũng còn nhiều bất cập. Ông Trương Hải Long, Giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội - Công ty CP Đầu tư BĐS Hà Nội (C’land) cho biết: Mặc dù người dân sống trong những tòa nhà cao tầng có phần lo lắng bởi họ sẽ là những người đầu tiên cảm nhận được những dao động đột biến hay những sự cố xảy ra bất ngờ tuy vậy, dư chấn vừa qua không hề ảnh hưởng tới giá cả của phân khúc chung cư.

“Chung cư chịu được động đất thấp chủ yếu là khu chung cư ngày xưa, nhà tập thể cũ nát, còn chung cư cao cấp, hiện đại hiện nay đều đảm bảo các nguyên tắc kỹ thuật để chống được động đất cũng như hỏa hoạn”, ông Long nhấn mạnh. Thêm vào đó, một lý do nữa khiến người Việt Nam yên tâm khi “xuống tiền” mua nhà chung cư đó là do “tần suất động đất ở Việt Nam nhỏ nên người dân cũng không quan tâm nhiều tới vấn đề này. Khách hàng tới giao dịch nhiều khi cũng không đề cập tới sự cố động đất”, ông Long nói.

Đồng tình với quan điểm trên, anh Nguyễn Đức Toàn - giám đốc Sàn giao dịch BĐS 24h nhận định: “Tùy từng khu vực, từng vị trí, địa điểm, từng cấp độ nhà, tùy từng diện tích mà mỗi căn hộ chung cư có giá khác nhau. Tuy nhiên, giá này vẫn không hề giảm so với thời điểm trước khi xảy ra dư chấn động đất. Hiện tại, dư chấn vừa qua không ảnh hưởng gì tới thị trường nhà chung cư, người ta vẫn mua - bán bình thường trong đó xu hướng tầng trung có giao dịch đều hơn”.

Tính tới thời điểm này, chung cư bình thường có giá bình quân khoảng 24 - 25 triệu đồng/m², nhà hạng trung dao động trong khoảng 32 - 40 triệu đồng/m².

Theo đánh giá của anh Nguyễn Chí Thức (giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt Nam - Worldlands): Mức giá này vẫn rất cao so với thu nhập bình thường của người lao động hiện nay. Nếu so sánh với cùng thời điểm năm ngoái (khoảng 33 triệu đồng/m²), giá giao dịch hiện nay đã tăng lên khoảng hơn 13%
Theo ghi nhận của các nhà đầu tư, càng lên cao, giá mỗi căn hộ chung cư sẽ càng đắt bởi lẽ xu hướng chung của người dân thời hiện đại là thích sống ở tầng cao. Một nhân viên kinh doanh của sàn giao dịch Sudico nhận xét: bắt đầu từ tầng 8 trở lên, một mức giá mới sẽ được thiết lập. Mức chênh giữa tầng cao và tầng thấp khoảng 1,5 triệu/m².

Ngoài lý do “ở càng cao càng đỡ ồn, đỡ bụi bặm”, theo ông Long một lý do nữa khiến nhiều người dân ưa chuộng tầng cao đó là: “Ở trên cao nhìn quang cảnh đẹp hơn. Hơn nữa, do Việt Nam là nước nhiệt đới, thời tiết ẩm thấp nên nếu ở tầng càng cao sẽ càng tránh được muỗi”. Những hộ lựa chọn tầng nền hoặc tầng thấp phần lớn là những gia đình có người già hoặc sử dụng vào mục đích  cho thuê, văn phòng, tạp vụ, buôn bán,…

Có thể thấy, bắt đầu từ năm ngoái, các chủ đầu tư chung cư đã bắt đầu đi vào nhu cầu thật, nhắm tới đối tượng chính là những người có thu nhập vừa và thấp. Những phân khúc đưa ra thị trường phần lớn là hạng trung bình khá nên giá cả không phải quá đắt đỏ, những chủ nhà bỏ tiền ra mua chúng không phải để đầu cơ mà hầu hết mua để sinh sống.

“Nhà đầu tư - kinh doanh BĐS bỏ tiền vào chung cư ít hơn hoặc nếu có thì sẽ bán nhanh để hoàn vốn vì một loạt các dự án được tung ra trong thời điểm này, nguồn cung nhiều trong khi đó nhu cầu ít nên lợi nhuận sẽ không cao”, nhân viên kinh doanh của một sàn giao dịch BĐS lưu ý. 

Mặc dù so với những năm trước, giao dịch BĐS thời điểm này có phần trầm lắng hơn song lượng giao dịch đối với phân khúc chung cư vẫn được duy trì tốt. Tại Worldlands, chung cư có lượng bán nhiều hơn so với đất thổ cư. Một tuần, công ty này có từ 1 - 2 giao dịch nhà chung cư, trong khi đất thổ cư ít hơn, lượng mua bán chỉ bằng 1/3 so với nhà chung cư.

Theo Phương Hạ
VTC